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    城市竞赛开跑:高铁普及对地域经济及对房价的影响分析

    Author:huxingping Date:

    人口流失城市绝大部分是那种经济落后,人口众多的农业县、农业市。这样一个没有产业的地方,交通越发城市衰败的越快。人都是跟着产业走的,因为有产业才会有好的收入。 人口都顺着高铁出去了。高铁通了,老家死了
    在高铁这块,郑州、乃至整个河南都处于全国各省市前列,本文以河南为例,阐述高铁对城市未来的影响。也许你的老家也在某个三四线小城,也许大部家乡人都在为小城通高铁欢呼雀跃,小城的置业顾问也在朋友圈鼓吹一波上涨,但是希望大家读过此文后多一点思考。

    关注铁路的同时,还是绕不开那个话题,当郑州的米字型高铁通车后,对房价的影响会有多大。当天,有很多人在我微信中就问到:

    我是平顶山郏县的,我们那里总算通高铁了,我们县里的房子会大涨价吗,现在本来就不低了。

    “宋老师,我是周口沈丘的,现在我们那到郑州就一个多小时了,到合肥也不过1个小时,我现在在外边打工,未来可能回去,是不是现在就需要在沈丘买套房子。

    对于这个问题,实际上有条留言说得好:

    没有产业的地方交通越发达衰败的越快


    对于,这条留言,我想当众回复一句:深以为然

    2011年6月30日下午3时,随着铁道部部长盛光祖一声令下,北京南到上海虹桥的G1次新一代高速动车组列车,驶离北京南站,向着上海疾驶而去。

    微信截图_20200213115312.png

    这标志着京沪高铁正式开通运营,同时这也是我国第一条长距离高铁线路开始运营。

    2014年7月1日沪汉蓉快速客运通道全线开通动车组,起于上海虹桥站,途经南京、合肥、武汉、重庆等城市,终点成都东站,全长1985公里,设计速度160~350公里/小时,并不是严格意义上的高铁,但它是中国规划的“四纵四横”铁路骨干网中四条横向高速铁路之一。

    五年过去了,一纵一横两条高铁沿途城市的情况发生了哪些变化呢?

    下面这张图是京沪和沪汉蓉高铁沿线部分三四线城市,在高铁通车之后的人口变化图——

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    数据已经清清楚楚的表明,两条高铁通车后,36个高铁节点三线城市26个出现人口流失,最多的湖北荆州市人口下降24万,占总人口约4%。


    人口流失城市绝大部分是那种经济落后,人口众多的农业县、农业市


    只有两种城市避免了这种尴尬的出现,要么自己有自己的独立产业体系,可以吸纳就业,比如徐州。要么处于超大城市周边,充当睡城,比如廊坊。

    也就是说,在高铁通车后,我们所期待的高铁聚集效应并没有出现。反而,因为高铁的出现,沿线的三四线低能级城市人口加速外流。曾经滞留和阻隔他们的是空间,但有了高铁之后,他们加速的流向了经济更强、基础更好的城市中

    人口流失同时伴随着财富的流失

    所有通高铁的三四线城市政府都希望,高铁的开通能够让高能级城市的投资流向自己,以拉动自己的经济。

    然而,真实的结果是——在高铁通车后,几乎所有的三四线样本城市GDP增速都明显放缓

    湖北潜江、山东枣庄、重庆涪陵,在高铁通车之前,增速都能跑赢全省大盘。但是通车之后,反而低于平均数,跑输了全省大盘。

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    我们的预期是,高铁修通后,沿线的人口、经济、财政和收入会被高铁拉得更加均衡。

    然而,5年的事实证明了——两条高铁通车后,核心城市的聚集效应愈发加强,三四线城市的人口、经济、财政和收入反而被加速掏空。

    如果你很强,高铁会让你变得更强。

    如果你很弱,高铁会让你变得更弱。

    这就是,中国高铁时代的马太效应


    高铁对房价影响

    试问全国哪个人口、财富流失城市,房价能稳定地增长?

    米字型高铁开通对于河南18地市,甚至每一个县都是一道考题

    对于郑州来说,无疑是一件好事。现在的全省一家独大的郑州,现在有了更多的底气来吸引外来人口,因为只有在郑州,才能满足一亿人收入和追求的共同需求。

    所以,对于郑州房产,这是一个大利好,而且是一个持续利好。源源不断地外来人口就是源源不断的客源,源源不断的财源。

    这一点毋庸置疑。

    对于其他城市呢?

    以半小时经济圈计算,郑州市周边几个主要城市和数个县城将拥有一定的睡城价值。比如开封、许昌、焦作、新乡以及下属长葛、原阳几个县。

    每天工作在郑州,下班坐高铁回家。

    或工作日在郑州,周末去下面休息。

    这种情况在郑州很少见,但是在南方,特别是长三角、珠三角现在已经慢慢形成趋势。尤其是在八纵八横线路上县级城市(因为班次多),2019年房价涨的都挺快。

    另外,国家也慢慢研发高铁人脸识别技术和高铁月票制度,明显要推动这种趋势。

    为什么要限定在半个小时内?

    因为一个人对于通勤时间忍受力是有一定的限度的,对于郑州来说单程一个小时是极限。高铁上半个小时,进站出站,公交换乘,怎么弄也得半个小时多了,所以对于每天通勤价值的城市,高铁时间应该限定在半个小时之内。

    所以,对于半小时高铁圈的城市县城,高铁的开通对于他们来说是一件好事,只不过可能兑现的时间会长一些

    具有睡城价值需要满足两个条件。

    1. 中心城市产业收入足够的高,能够吸引大量外来人口工作。

    2. 中心城市的房价足够得高,让外来人无法在主城安家。

    很显然,对于这两个条件,郑州的发展只是“在路上”。

    那么,对于其它通高铁的城市,尤其是人口输出大市,如南阳、周口等。

    坦率的说,我很悲观。

    本来已经人口流失严重的地区,对于这些产业水平差,收入不高的城市来说,高铁不仅不会为他们输血,反而变成了抽血的水泵。

    对于河南来说,最重要已经不是抽血不抽血的问题,而是抽出的血应该是流向省会,还是流向重庆、成都或者是南京、苏州的问题。

    为什么把郑州设为中心城市?

    因为中央和省里都明白,郑州再不牛逼,高铁一旦通车,河南的“血”就被吸到省外了。

    这些中小城市高铁开通的两年,房价会涨一点,尤其是高铁站周边,因为对于这些城市是一个“新东西”。

    当一切归于常态,五年左右,人们才会发现“高铁的可怕”。

    原来,出去打工的只是20-30岁的年轻人,现在只要不到60岁,大家都出去打工。

    人都是跟着产业走的,因为有产业才会有好的收入。

    人口都顺着高铁出去了,只有过年的时候才回家看看

    过了几年,站住脚跟,甚至直接在省城买了房,把父母都接到省城去住,连过年看看的欲望就没有了。

    这或许就是那些高铁沿线三四线的宿命——高铁通了,老家死了

    美国铁锈地带的警示

    美国铁锈地带(Rust Belt)指的是传统工业衰退的地区—美国中西部—五大湖附近,在19世纪后期到20世纪初期,因为水运便利、矿产丰富,因此成为了重工业中心。其中包括的工业城市有:底特律、匹兹堡、扬斯敦、密尔沃基、代顿、克利夫兰、芝加哥、哈里斯堡、伯利恒、布法罗、辛辛那提等。

    然而受世界经济快速全球化影响,这些美国内陆地区的工业就纷纷衰败了。很多工厂被废弃,而工厂里的机器渐渐布满了铁锈,因此那里被称为了铁锈地带




    工业经济仍然是城市赖以生存和发展的基础。 在当今世界,全球化趋势不可逆转,加上人工智能的冲击, 因此决定一个城市工业竞争力的要素,将不是人工成本,而是物流成本。除了中国之外,目前世界上没有一个千万人口级别的城市远离海岸线超过150公里。

    随着世界经济的不断发展,技术呈现多样化格局,经济全球化引发了新的城市职能分工,产品设计、加工、制造以及销售的地域格局被打破,在沿海的城市依托便宜的海运优势,有着天然的优势。

    所以,对于内陆城市,我抱着悲观的态度。

    我们都知道,传统工业的各环节在大多数时候高度依赖地理条件:

    • 资源采掘类:需要在各类资源产地

    • 重化工:沿海、沿江有大港,水陆交通枢纽

    • 轻工消费品:港口,离产业链上下游近

    在2010年左右,中国的高速工业化进入尾声时,全国到处都是依靠各地特色工业而发财的“老板”们:山西、榆林、鄂尔多斯的煤,浙江的箱包服饰小商品,河北的钢厂,山东的炼油厂,东莞的电子代工厂,长沙徐州的机械重工,昆山的台商等等…

    而当工业化进入后期,三产服务业崛起后,情况就发生了变化。三产并不强烈依赖于特殊的地理条件,而更在乎一个地区所能提供的资本、人才、以及行政资源。从富豪榜我们也可以发现端倪:2010年的富豪榜上,大多数还是各类轻重制造业,而到了2016年,则大都变成了互联网、投资、房地产。三产占比超过70%的美国,其富豪榜上除了一对石化兄弟外,其余被IT、投资、金融霸榜

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    对于脱二向三、脱实向虚这一趋势,塞冬曾说过:

    这个世界正在向Matrix迈进——贫富差距扩大,资本为王,实体经济劳动者收入冻结

    金融业为资本服务使其继续增值,互联网则为劳动者创造出一个低成本的Matrix(黑客帝国-矩阵革命)虚拟世界,让人们能沉浸在直播、小说、手游、头条中,从而逃离现实,并导致低结婚率和低生育率

    于是,当一个地区高度依赖传统制造业时,其人民将普遍沦为Matrix的消费者,该地区的发展天花板也会被锁死。而想要突破天花板,就需要吸引三类人群:有资产者、金融业、互联网业——因为他们是Matrix的创造者:

    • 硅谷核心区住房中位数价格200-300万美元,是全美均价的15倍

    • 曼哈顿、伦敦、香港三大金融中心住房中位数价格100-200万美元

    • 中国硅谷西北旺、望京、南山,8-10万均价,世界顶尖水平

    而至于学区房,就是制造Matrix的劳动者们试图让后代不要滑落进自己制造的Matrix的护身符

    从功利主义的角度出发,我们就只能将资产转移到Matrix创造者云集的地域

    • 中国的高速工业化已经落幕,年轻人口的断崖式下跌就在眼前

    • 同步发展、同步致富已成往事,城市的发展正在加速分化,惨烈的优胜劣汰即将开始

    • 能否将工业时代积累的财富转化为高端三产行业,将决定城市发展的成败

    • 行政权力、财政资金在国民经济的比重日渐增长,这有利于行政中心城市

    • 国家级中心城市、大区中心城市、人口大省省会,在这轮竞赛中处于天然优势地位

    • 人口和人才的争夺大战即将开始,未来5-10年,除一线城市外,其余城市会进一步放开户籍,甚至创造越来越好的条件来吸引人口

    • 综合起来:行政中心、服务业高地、年轻的年龄结构、巨量腹地人口,这些都是一座城市发展的利好要素。当然,只有极少数城市具有所有这些特质,而大部分城市都需要面临权衡,更具体的,塞冬后面会陆续写文章加以阐述

    • 5-10年后,分化的初步结果就将显著地呈现在世人面前,这将导致亿万家庭资产的大幅波动。在这样一个分蛋糕大于造蛋糕的年代,眼光的好坏将具有决定性的意义

    对于个人投资和房产配置而言,根据上述分析,所需要做的就是:

    1. 不要在村镇和不发达县城继续配置非自住房产——这些地区的房子未来大多会沦为无人居住的钢筋水泥纪念碑

    2. 不用担心高度单核心的中心城市的资产会贬值:如成都、郑州、武汉、合肥

    3. 可以尝试布局那些后备人口众多,具有较高潜力的省会城市:如贵阳、南昌、南宁、长沙

    参考文章:

    城市竞赛悄然开场,你的家乡可有未来

    年轻人口锐减,哪些省市还有未来?


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