房价必然持续性阴跌：从人口与债务/可支配收入比具体分析
Author：zhoulujun Date：
2023年的时候，股民们面对着北向资金的千亿净买入，应该不会想到A股会以反复保卫3000点的状态进入2024年。
相比A股，更大的一个黑洞在 中国的房地产市场！
坠落的出生率与塌方的青年人口
2022年，出生人口956万人。这是中国过去60年来，第一次出现人口负增长，而最重要的是，几乎我们所有人都知道，这次的人口增长逆转
在人口统计中，如果一个国家，趋势性地首次出现死亡人口大于出生人口的情况，这种现象被人口学家称为“死亡交叉”
时刻
2023年，出生人口预计在800万以下，人口负增长何止是踩了油门下坡，简直是坠机！
说不是坠机，看下图
再看下我们的人口
被死亡阴影笼罩的国度
中国将成为一个被衰老和死亡所笼罩的国度。
1991年，日本15-64岁人口占比达到顶峰，这一年，日本的经济增长也走到了顶点。此后日本经济进入了失去的10年、失去的20年、失去的30年……虽然，以美元计价的日本GDP和经济规模在世界上的占比，1992-1996年还在持续增加，但日本未来的国运，却从1991年就已经注定了
按照60岁以上人口占总人口比例的老龄化率来看：
2025年-2030年，中国有1/4的人口是老年人；
2035年-2040年，中国有1/3的人口是老年人；
2045年-2050年，中国有40%以上的人口是老年人
到了2050年以后，每100个大陆中国人当中，有43个是老人，而且，这还都是在我对于未来几年出生人口数量非常乐观估计的情况下
房价为什么会涨/会跌？
说白了，就是人和钱这两个因素，有新人拿着钱买房子，“新韭菜”越来越多，越来越茁壮，房价自然就会一路上涨。
只要接盘侠越来越多，不管他们用2个钱包还是6个钱包，从政府到开发商，再到炒房客，一定都是恨不得把他们最后的一滴油都给榨出来……
根据贝壳研究院发布的《2021年新居住消费调查报告》，中国35个大中城市新房和二手房购房者平均年龄约在33.3岁，具体到一线城市，购买新房的平均年龄约为34.4岁，而购买二手房的平均年龄约为35.1岁。
简化一下，我们不妨假定所有买房人的年龄都是33-34岁，这样一来，我们就能够估算出来房价接盘侠的数量。
根据第七次全国人口普查数据，2020年底，我国15-54岁人口数量见下表（国家统计局数据）。
我们就可以估算2000年-2038年33-34岁人口的数量
从买房人口数量上看，别说一年两年房价涨不了，哪怕再有10年，房价也别想涨了！
真的买不动房了
以美国人这么爱花钱、爱消费、爱负债的习惯，他们应该是全世界最强悍的“背债人”，但是，当他们的居民部门负债占到居民可支配收入总额的135%附近的时候，次贷危机还是发生了。
从债务负担来看，2021年-2023年，中国居民部门的负债水平，也终于赶上并超过了美国2006-2008年的水平，在这种情况下，你还怎么指望整个居民部门继续加杠杆买房呢？
更何况，美国次贷危机爆发的时候，其实并不存在中国现在这样的人口下降情况，更何况，现在只要是个正常思维的老百姓，都清清楚楚知道了未来买房年轻人在大量减少，更不可能主动加杠杆去去买房了。
从宏观上一个集体来说，中国的居民部门，已经没能力给房地产市场继续送钱了
国家能救得起房价么？
我说房价要持续下跌，有人非要说，国家政策可以救市，你倒是告诉我，国家怎么救？
国家生产一批硅胶娃娃，然后给他们大量发钱，让他们去买房么？
别扯这些了，还是看看中国几个一线城市最近几年的人口数量变化吧！
有人可能说了，中国会印钱，中国的广义货币一直在持续增长……
日本经济泡沫破裂后，连续疯狂印钞30年，M2扩张至原来的3倍以上！
美国次贷危机爆发后，美国连续QE疯狂印钞，M2扩张至原来的近3倍！
一线城市房价不会跌？
根据Numbeo公开数据，2022年5月中国香港以27万元/平方米位居第一，北京、深圳和上海中心区实际房价，分别为19.3万元/平方米、17.8万元/平方米和17.7万元/平方米，分别为第二、三、四名，而广州为13.2万元/平方米，屈居第八
中国大城市核心区的房价，妥妥的世界第一，其他任何全球主要城市核心区房价，都远远闪一边去吧！
绝对值，相对值，租售比，收入比，我们都是世界第一，只有把存在于4维空间的人不进住的“平摊建筑面积”算上，我们才屈居第三
在大城市核心区域的外围区域，中国香港仍然以14.8万元/平方米位居第一，北京、上海和深圳城市外围区的房价分别为10.9万元/平方米、9.3万元/平方米和7.3万元/平方米，分别位居第二、第三、第五，仅次于中国香港，广州为5.9万元/平方米，屈居第16
绝对值，相对值，租售比，收入比，我们还是全球第一，哪怕考虑到建筑面积这种神算法，我们也还是世界第一，妥妥的！
在中国的人均GDP还只有发达国家的1/5到1/4的时候，如此如此之贵的大城市的房价，难道不应该跌一跌么？
不管一线二线三线四线五线六线七线八线城市的房价，在未来很多年里，都会持续阴跌！
房价下跌是必然
全世界几乎所有国家住房金融化的历史表明，加杠杆买房，是一种棘轮效应，金融属性越来越强是顺着棘轮方向前进，但要是去金融化，可能会要了无数买房人的命……
任何商品，不管房子还是股票，或者是古董文玩，只要被视作金融资产，其价格运行，必然会符合下图的这个规律
只是，当价格到底部时候，是否可以让 移民 来托底呢？
这个，展开想象的空间的吧……
参考文章：
人口“死亡交叉”到来，历史性的逆转…… https://xueqiu.com/1742630316/240307472
10年之后，中国到底会有多少人？ https://xueqiu.com/1742630316/209712345
100人中有43个老人，你不知道中国老龄化会有多严重！ https://xueqiu.com/1742630316/224099198
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